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    從房企與供應商走進(jìn)開(kāi)始

    發(fā)表時(shí)間:2010-02-09   文章來(lái)源:

    開(kāi)發(fā)商同議共享破解信息不對稱(chēng)之惑

    有關(guān)甲指乙供材料的定價(jià)方式及執行方式是什么?建設單位自行采購的產(chǎn)品與總包之間怎樣協(xié)調管理?房地產(chǎn)集團公司招投標及異地項目招投標管理如何操作?來(lái)自20余家房地產(chǎn)企業(yè)的工程采購負責人在中國房地產(chǎn)工程采購聯(lián)盟的一份內部調查問(wèn)卷中,紛紛提出自身在工作中遇到的困惑。

    “采購是一門(mén)花錢(qián)的藝術(shù)! 上海復地集團成本管理中心總監戴戈纓針對上述疑問(wèn),與盟員交流時(shí)如是說(shuō)。分享品牌企業(yè)的采購管理和成本控制經(jīng)驗,亦是中國房地產(chǎn)工程采購大講堂舉辦的初衷。

    重視同業(yè)交流

    1月15日至16日,中國房地產(chǎn)工程采購大講堂在上海正式啟動(dòng)。綠地集團、上實(shí)地產(chǎn)、江蘇新城地產(chǎn)、合景泰富、凱德置地、朗詩(shī)集團等開(kāi)發(fā)企業(yè)的40余位工程采購職業(yè)經(jīng)理人進(jìn)行了為期兩天的交流與考察。

    盡管已近擺脫了“寒冬深度調整期”的生存尷尬,房地產(chǎn)市場(chǎng)回暖與未來(lái)溫和成長(cháng)的預期并沒(méi)有讓企業(yè)放松警惕,如何進(jìn)行成本控制,選擇優(yōu)秀的供應商服務(wù)品質(zhì)建筑成為行業(yè)探討的焦點(diǎn)話(huà)題!拔覀兎浅O肓私馄放破髽I(yè)的采購管理經(jīng)驗!鄙轿鳀|星時(shí)代廣場(chǎng)房地產(chǎn)有限公司副總經(jīng)理常鄭州作為中小城市開(kāi)發(fā)企業(yè)的代表指出了參與活動(dòng)的初衷。

    據調查問(wèn)卷統計,企業(yè)開(kāi)發(fā)項目多元化,萬(wàn)科、龍湖、星河灣、保利、中海、恒大、萬(wàn)達、綠城、華僑城等品牌企業(yè)的發(fā)展模式已經(jīng)成為成長(cháng)型企業(yè)學(xué)習的目標。但針對有中小開(kāi)發(fā)商在當地開(kāi)發(fā)的高端樓盤(pán),對前述品牌企業(yè)的知名項目進(jìn)行了完全復制,包括引進(jìn)同樣的設計團隊,應用同樣的設計方案和部品體系現象!皩W(xué)習的初衷是好的,但完全模仿并不可取!贝鞲昀t評價(jià),同業(yè)交流更注重方法論層面,制定企業(yè)可持續發(fā)展的戰略才是關(guān)鍵。

    在他看來(lái),把與供應商的戰略合作上升到“戰略”層面就是中小企業(yè)需要學(xué)習的一部分!皯鹇院献髂軌蚪档统杀,但并不能僅從這一角度理解與部品供應方開(kāi)展戰略合作的意義!贝鞲昀t舉例指出,開(kāi)發(fā)商用在項目采購招標上的時(shí)間往往較長(cháng),如果每一項都單獨招標,籌備工作十分復雜,尤其是很多跨區域發(fā)展的大型企業(yè)往往會(huì )在采購行為中進(jìn)行重復勞動(dòng),而一旦供應商選擇不當又會(huì )給項目帶去巨大損失。材料設備采購供應鏈的發(fā)展趨勢顯示,供需關(guān)系正發(fā)生變化:從追求自身利益最大化到提倡雙贏(yíng),建立伙伴關(guān)系,采購方式也從分散采購、隨機詢(xún)價(jià)較多到集中采購、招標方式普及,作為集成商的開(kāi)發(fā)企業(yè),能夠通過(guò)與供應商進(jìn)行戰略合作,在項目開(kāi)發(fā)前期獲得專(zhuān)業(yè)支持,對設計標準化、部品技術(shù)標準化、工程施工安裝與質(zhì)量控制標準化的影響和推動(dòng)都意義深遠。

    “企業(yè)進(jìn)行部品研究是戰略合作的前提!贝鞲昀t提醒,而加強同業(yè)交流,對供應商進(jìn)行綜合評價(jià)也給戰略合作提供了有益參考。

    走近供應商

    “這是我們印板表面貼裝工藝,那邊是機器人激光焊接工藝!鄙虾H怆娞萦邢薰靖呒壒こ處熓Y慶仔細向各企業(yè)采購負責人介紹工廠(chǎng)的細部。走近供應商并作出綜合評價(jià)成為此次工程采購大講堂的另一主題。

    “三菱電梯大部分器件都是自主生產(chǎn),也是合資電梯廠(chǎng)中唯一一家中方為大股東的企業(yè)!笔Y慶頗為自豪地指出。據不完全統計,目前在我國有注冊電梯企業(yè)近400家,三菱、日立、奧的斯、迅達、通力、蒂森克虜伯等大型企業(yè)占據我國電梯市場(chǎng)的大多數份額。面對龐大的工程市場(chǎng),各大電梯廠(chǎng)家紛紛與開(kāi)發(fā)商結成戰略合作伙伴!靶枰诠こ淌袌(chǎng)更廣闊的范圍內傳播三菱的產(chǎn)品和技術(shù)!笔Y慶認為與開(kāi)發(fā)企業(yè)面對面溝通是最有效的方式。

    經(jīng)過(guò)考察和互動(dòng)交流,企業(yè)多對三菱電梯持優(yōu)良評價(jià),包括對其精細化管理及明確的工序管理、企業(yè)規模與技術(shù)實(shí)力等!叭怆娞菘梢栽诠澞、經(jīng)濟及外觀(guān)方面更好地完善和宣傳自己,轎廂內裝飾可以再豐富,建議三菱及時(shí)與客戶(hù)建立溝通信息……”中國房地產(chǎn)工程采購聯(lián)盟的成員企業(yè)也紛紛提出了對三菱方面的建議,包括更關(guān)注中小企業(yè),拓展銷(xiāo)售渠道等等,這些意見(jiàn)也將給未來(lái)三菱努力提升之方向提供參考。

    “這種溝通不僅有助于合作前期雙方的細致了解,也給后期配合減少障礙!贝鞲昀t表示。此前,華遠地產(chǎn)相關(guān)負責人談及開(kāi)發(fā)企業(yè)與供應商保持溝通的必要性時(shí)指出,在完善供應商評價(jià)體系的基礎上,要求每個(gè)季度各個(gè)城市公司高層領(lǐng)導都要同重要合作伙伴高層領(lǐng)導做溝通交流,讓合作伙伴主動(dòng)反饋配合中的問(wèn)題,將存在的問(wèn)題解決在過(guò)程中,以此來(lái)降低合作中的信任成本。

    優(yōu)秀的合作伙伴是開(kāi)發(fā)商的核心競爭力之一

    下邊這些現象是我們經(jīng)常遇到的:項目花費了大量的時(shí)間和精力在招標工作上,通常招一個(gè)標需要一個(gè)月甚至更久的時(shí)間;集團化企業(yè)的各項目公司經(jīng)常在為同一個(gè)建筑部品重復地招標,在這些招標活動(dòng)中,一旦選擇了一家不當的供應商就會(huì )給項目帶來(lái)巨大的損失。

    為什么我們的采購變得如此重復和繁雜?我們進(jìn)行采購的目的和目標是什么?我們到底出了什么問(wèn)題?

    我們做得很辛苦,可能是在觀(guān)念和方法上出了一些小問(wèn)題,即很多開(kāi)發(fā)企業(yè)僅僅將其與工程及建筑部品企業(yè)的關(guān)系簡(jiǎn)單地視為具有買(mǎi)賣(mài)屬性的“供應關(guān)系”,而不是戰略架構下的“合作關(guān)系”。

    然而,在新的時(shí)期和市場(chǎng)競爭加劇的態(tài)勢下,開(kāi)發(fā)商需要的是優(yōu)質(zhì)長(cháng)期的合作伙伴。

    那么,合作伙伴能為我們帶來(lái)什么呢?

    首先是成本的降低。在戰略合作的基礎上,合作伙伴將會(huì )給予開(kāi)發(fā)商最具優(yōu)勢的成本支持。并且,有規模,才會(huì )有效益。10億元采購額對應100種產(chǎn)品與100億元采購額對應1000種產(chǎn)品相比沒(méi)有任何規模效益的提升,只有通過(guò)縮減采購目錄,提高單品采購規模才能有效降低采購成本。

    其次是效率的提高。培養長(cháng)期合作伙伴,可以有效整合社會(huì )優(yōu)質(zhì)資源,優(yōu)化并縮短供應鏈,從而有效減少招標工作尤其是重復招標的工作量,極大地提高項目開(kāi)發(fā)效率。

    再次是發(fā)揮專(zhuān)業(yè)優(yōu)勢,協(xié)助開(kāi)發(fā)商推動(dòng)部品采購標準化。

    成本和工程技術(shù)密不可分。房地產(chǎn)建筑涉及到非常廣泛的材料設備、施工技術(shù)、建筑工藝等知識,由于專(zhuān)業(yè)限制,開(kāi)發(fā)商的成本人員、工程和設計人員也不可能全面掌握。但與開(kāi)發(fā)商合作的各類(lèi)供應商(材料、設備、工程)是各個(gè)領(lǐng)域的專(zhuān)家,開(kāi)發(fā)商可以多向他們了解和學(xué)習,并借助他們的力量幫助開(kāi)發(fā)商尋找產(chǎn)品標準化的好方法。比如借助防水供應商的專(zhuān)業(yè)知識,可幫助開(kāi)發(fā)商建立產(chǎn)品的防水結點(diǎn)設計標準、現場(chǎng)驗收標準、工程質(zhì)量建設標準等,有利于推動(dòng)產(chǎn)品的標準化。

    采購產(chǎn)品標準化也有助于解決選型分散和由于選型變化造成的合作伙伴庫存增加的問(wèn)題,同時(shí)有助于提高產(chǎn)品供應效率,降低合作伙伴生產(chǎn)成本。但是,我們也能看到,有些企業(yè)的戰略采購依然還停在單純的低價(jià)競標階段,這是非常不可取的。

    另外是服務(wù)支持。合作伙伴不僅可以提供更高性?xún)r(jià)比產(chǎn)品等方式積極配合開(kāi)發(fā)商優(yōu)化成本,根據開(kāi)發(fā)商和客戶(hù)的需要調整產(chǎn)品設計,趕進(jìn)度,增派人力確保按時(shí)交付等,還可以在設計階段就參與開(kāi)發(fā)商項目,提供最優(yōu)的成本和技術(shù)解決方案。

    同時(shí)也要通過(guò)提供高性?xún)r(jià)比的產(chǎn)品和服務(wù)提高開(kāi)發(fā)商的產(chǎn)品力,并幫助開(kāi)發(fā)商不斷提高產(chǎn)品質(zhì)量。

    我們常常聽(tīng)到供應商這樣說(shuō),“能和優(yōu)秀的開(kāi)發(fā)商合作,我們寧愿少賺錢(qián)甚至不賺錢(qián)”。為什么會(huì )出現這種現象呢?這是因為,優(yōu)秀的開(kāi)發(fā)商在與供應商合作的過(guò)程中,可以不斷利用自身先進(jìn)的管理模式,感染供應商,同時(shí)幫助供應商持續成長(cháng),使其能更好地為自己提供服務(wù)。

    但是,不是任何一家供應商都能成為戰略合作伙伴的,我們要有選擇性地合作。一般情況下,戰略供應商的選定原則是,結合集團在未來(lái)一個(gè)戰略合作周期的項目需求,供應商的規模和品牌要與開(kāi)發(fā)商的品牌及項目相匹配;戰略采購協(xié)議價(jià)格必須低于同類(lèi)產(chǎn)品的工程中標價(jià)格,承諾的服務(wù)必須優(yōu)于工程項目合同;要綜合考慮供應商實(shí)力、產(chǎn)品、服務(wù)等各項指標下的合理低價(jià)中標。而且,要充分考慮開(kāi)發(fā)商未來(lái)戰略發(fā)展需求,和落選的品牌供應商保持良好的關(guān)系,為今后開(kāi)展各種形式的合作做好鋪墊和戰略?xún)洹?

    一旦確立好關(guān)系后,開(kāi)發(fā)商和供應商就要彼此坦誠相待,基本原則是能同甘,更能共苦。彼此之間要相互開(kāi)放成本結構、發(fā)展戰略、技術(shù)、產(chǎn)品等,坦誠相待;并且,困難時(shí)要有共同承擔風(fēng)險的共識。

    在合作過(guò)程中,供應商也應不斷提出成本優(yōu)化方案,推出更具性?xún)r(jià)比的產(chǎn)品,滿(mǎn)足開(kāi)發(fā)商降低成本的需求。要建立與開(kāi)發(fā)商密切配合的全方位服務(wù)體系,參與前端設計,引導設計需求。

    因為這是一個(gè)雙贏(yíng)的過(guò)程。供應商借助開(kāi)發(fā)商的品牌效應,可以實(shí)現品牌與市場(chǎng)份額的提升;開(kāi)發(fā)商通過(guò)與諸多供應商的合作,也擁有了相對固定、具有較高專(zhuān)業(yè)技能的優(yōu)秀供應商,為其維持自身品牌提供了有力保障。

    誠信是合作的基石,共贏(yíng)是美好的愿景。一個(gè)好漢三個(gè)幫,優(yōu)秀的合作伙伴是開(kāi)發(fā)商的核心競爭力之一。

    確認投入建筑節能的成本可回收

    建筑節能投入的每一分錢(qián)都是可以回收的,可以用一個(gè)項目實(shí)例給出答案:位于深圳蛇口的泰格公寓。

    以泰格公寓為例,其節約資金投資回收期在5年左右。投資回收后,每年還可節約300萬(wàn)元以上的電費。

    這是如何做到的呢?答案就是通過(guò)匹配和適宜的技術(shù)來(lái)實(shí)現。

    作為涉外型的節能高檔公寓,該項目采用了高舒適度的中央空調系統。冷機采用對臭氧層無(wú)破壞的134a環(huán)保冷媒,通過(guò)戶(hù)式中央空調、風(fēng)機盤(pán)管、呼吸窗提供新風(fēng)和中央水冷卻、中央水冷螺桿機組、風(fēng)機盤(pán)管、新風(fēng)機組提供新風(fēng)的組合及實(shí)行分戶(hù)計量后,比普通家用空調系統節能20%以上。它還采用了全天候的空氣源熱泵熱水系統,綜合能源利用率是普通燃氣熱水爐的兩倍。

    與此同時(shí),泰格公寓采用4臺無(wú)機房和3臺小機房電梯,與普通電梯相比可節約機房面積30平方米。

    電梯采用的碟式電機為無(wú)齒結構,無(wú)需潤滑,維護工作量較小,屬電梯行業(yè)領(lǐng)先技術(shù)。每年還可節省電費1.8萬(wàn)元以上。

    泰格公寓戶(hù)內用水點(diǎn)均采用節水潔具和龍頭,使用水量減少20%以上。并且,按照高質(zhì)高用、低質(zhì)低用的用水原則多目標梯級利用,分質(zhì)供水。

    泰格公寓與人體有直接接觸的水全部采用直飲水,包括洗漱、淋浴、洗菜等。直飲水是通過(guò)納濾工藝由自來(lái)水制取的。納濾工藝能有效截留細菌、病毒、低分子有機物、重金屬離子,保留鉀、鈉、鐵、鈣等對人體有益的礦物質(zhì)。由自來(lái)水制作直飲水產(chǎn)生的廢水用作沖廁所、景觀(guān)用水;不足部分(道路灑水、庭院綠化)由處理生活污水產(chǎn)生的中水承擔。并規劃了人工濕地。從節水上看,綜合運用節水器具和人工濕地中水等措施,每年可節水6000噸以上,按每噸自來(lái)水2.6元計算,每年節約水費1.5萬(wàn)元以上。

    為了有效地減少建筑耗能,泰格公寓還采用了兩種屋頂綠化方式,一種是覆土35厘米厚,然后種植綠化植物,另外一種是采用帶15厘米厚的培植土的佛甲草綠化。屋頂綠化具有隔熱作用。有關(guān)研究結果表明有屋頂綠化的頂層房間溫度降低2攝氏度左右,節能效果明顯。

    在景觀(guān)設計中也盡量減少硬質(zhì)鋪地面積,采用滲透磚,在增加綠地面積的同時(shí)提高滲透面積,設置植被過(guò)濾帶進(jìn)行雨水過(guò)濾,降低徑流流速,促使泥沙沉淀,提高就地滲透率,去除污物。綠化屋頂可以承接雨水并將部分雨水以蒸發(fā)的方式返還到大氣中,因此不再設置雨水回收系統。

    在建筑施工過(guò)程中,泰格公寓也對施工產(chǎn)生的垃圾、廢棄物進(jìn)行分類(lèi)處理和回收利用,減少垃圾的產(chǎn)生和外運,F場(chǎng)鋼筋用量4000噸,廢鋼筋頭42噸,損耗率1.05%;現場(chǎng)木板用量10000立方米,木方200立方米,損耗木板木方200立方米、2.5立方米,損耗率分別為2%、1.25%;收集現場(chǎng)水泥袋15000個(gè)。損耗部分回收利用或者賣(mài)給廢舊品公司,F場(chǎng)砌磚用量5000立方米,砼空心磚4000立方米,實(shí)際用量共8800立方米,損耗率2.2%。損耗部分全部用于陽(yáng)臺、室外回填。

    部分工程采用了可回收利用的鋼結構。盡量采用本地制造的建筑材料,本項目的水泥、玻璃、砌塊等材料均為廣東本地產(chǎn)品,減少運輸引起的環(huán)境影響,促進(jìn)本地經(jīng)濟的發(fā)展。

    節能就是節財。泰格公寓總投資為2.2億元,與節能工程相關(guān)的投資為3600萬(wàn)元人民幣,直接投入資金增量成本資金約1000萬(wàn)元人民幣。

    按每年節電300余萬(wàn)度,節約電費300余萬(wàn)元人民幣計算,節約資金投資回收期在5年左右(資金利率為5.5%),投資回收后,每年光節約電費就給企業(yè)增加利潤300萬(wàn)元人民幣以上,因此,節能投資效益是顯著(zhù)的。每年節約水費1.5萬(wàn)元以上,人工濕地的直接投入約20萬(wàn)元,投資回收期15年以上。

    實(shí)踐證明,如果項目從策劃設計階段就開(kāi)始節能環(huán)保的設計,采用環(huán)境通風(fēng)模擬和熱島強度模擬等技術(shù),在建造過(guò)程采用節能優(yōu)化設計,采用全年能耗模擬等技術(shù),可以大大降低項目運營(yíng)能耗。

    電梯能耗指標誰(shuí)說(shuō)了算?

    政策細節缺失帶來(lái)的遺憾正在補充完善。如果說(shuō)2007年7月公布的《民用建筑節能條例》(草案)對于空調耗能所涉及的節能技術(shù)和設備的應用做了細節性強調,卻沒(méi)有把電梯行業(yè)列入該范疇,被業(yè)內認為相關(guān)節能法規的配套不全面。2009年9月開(kāi)始執行的《高耗能特種設備節能監督管理辦法》再次明確了節能目標下的電梯行業(yè)發(fā)展路徑,上述辦法明確要求:電梯產(chǎn)品在安全性能型式試驗時(shí)進(jìn)行能效測試。同時(shí)還強調有關(guān)部門(mén)將對影響設備或者系統能效的項目、能效測試報告等進(jìn)行節能監督檢查,未經(jīng)節能監督檢查或者監督檢查結果不符合要求的,不得出廠(chǎng)或者交付使用。

    業(yè)內人士指出,在大型公用建筑中,電梯能耗僅次于空調。多家電梯廠(chǎng)商也都乘“節能”之風(fēng),推出了新型的節能技術(shù)和產(chǎn)品,例如西子奧的斯發(fā)起能源再生技術(shù)的沖擊波,提出由節能到造能的理念;蒂森克虜伯則向中國市場(chǎng)展示了雙子電梯技術(shù):一座井道兩個(gè)轎廂,在節省建筑空間的同時(shí),能顯著(zhù)提高運載能力等?偟膩(lái)說(shuō),目前在市場(chǎng)上使用的電梯多數采用永磁同步技術(shù)和傳統的蝸輪、蝸桿技術(shù),但由于永磁同步技術(shù)與蝸輪、蝸桿技術(shù)相比減少維修且節約能耗等優(yōu)點(diǎn),因此更受歡迎。

    采用永磁同步拖動(dòng)與制動(dòng)電能回饋技術(shù)即能量反饋技術(shù)幾乎已經(jīng)成為每家企業(yè)打出的節能牌,但該技術(shù)的電磁兼容性,各廠(chǎng)家卻仍需要更好地改善。

    此外一個(gè)問(wèn)題是:技術(shù)改進(jìn)帶來(lái)的節能效果如何評估?目前還沒(méi)有在全國范圍內通行的辦法對電梯能效等級進(jìn)行評價(jià)。招商地產(chǎn)綠色地產(chǎn)研發(fā)中心主任林武生指出,讓他困惑的是,載重和梯速等基本條件都一樣的情況下,電梯的能耗如何比較?是否看曳引機的功率?

    記者了解到,針對上述問(wèn)題業(yè)內并沒(méi)有標準答案,電能能效等級評價(jià)標準的探索在各地相繼展開(kāi),上海、廣州等城市開(kāi)始相繼研究地方評價(jià)標準。去年12月底,由廣州市標準化研究院組織并主持、華南理工大學(xué)教授承擔的《電梯能效檢測技術(shù)及標準研究》項目成果評審會(huì )召開(kāi),上述研究定義了一種電梯能效評價(jià)模式,并建立了一種電梯能效檢測方法。尤其是提出了以差額質(zhì)量速度積分計算電梯載荷的機械功計算方法,采用了粘貼磁鋼測速方法,以度量轎廂行駛距離方法來(lái)計算電梯機械能,實(shí)現快速檢測。

    上述方法能夠成為地方標準,是否能被國家標準所采用還是未知。因此,尋找切實(shí)可行的辦法對電梯能耗進(jìn)行評估,用數字來(lái)說(shuō)節能的意義將更大于概念本身。電梯節能多少誰(shuí)說(shuō)了算,對整個(gè)行業(yè)來(lái)說(shuō)都將是個(gè)繼續研究的命題。

    采購問(wèn)答

    問(wèn)題一:很多電梯企業(yè)稱(chēng)自己的產(chǎn)品是進(jìn)口配件,應該如何判斷?

    答:開(kāi)發(fā)企業(yè)在選型時(shí)必須注意電梯品牌、型號和生產(chǎn)地。選購前需了解電梯行業(yè)信息,理清品牌、型號之間的區別,明確各廠(chǎng)家的產(chǎn)品定位,便于根據開(kāi)發(fā)房產(chǎn)的定位選取合適的電梯產(chǎn)品。需注意電梯型號的細微區別,可能對應的是兩個(gè)不同級別的電梯產(chǎn)品。2008年根據海關(guān)報關(guān)統計中國市場(chǎng)整機進(jìn)口電梯約2000多臺,從日本進(jìn)口電梯約占60%。采購時(shí)有部件進(jìn)口要求時(shí),可要求電梯廠(chǎng)家提供進(jìn)口部件原產(chǎn)地證明及海關(guān)報關(guān)清單,不要盲目相信是進(jìn)口件。

    問(wèn)題二:土建尺寸的設計需要注意哪些問(wèn)題?

    答:井道界面尺寸將受載重量及開(kāi)門(mén)寬度影響;頂層高度主要受速度及轎廂高度影響;底坑深度受速度影響;門(mén)洞尺寸受開(kāi)門(mén)高度、寬度影響。需注意井道是否要設供電梯導軌支架固定用圈梁,電梯地坎安裝是采用混凝土牛腿還是鋼牛腿,機房和底坑的受力以及機房的溫度控制。需要提醒的是,廠(chǎng)家標準土建圖是通用性圖紙,最好由電梯廠(chǎng)家提供根據項目情況對應的營(yíng)業(yè)設計圖紙。

    問(wèn)題三:個(gè)性化裝潢應注意哪些細節?

    答:個(gè)性化裝潢除考慮美觀(guān)外,對電梯影響較大的就是電梯要預留裝潢重量,需要注意,裝潢重量過(guò)大,系統可能升級,直接導致價(jià)格上升。因此合理的預估裝潢重量十分重要。

    個(gè)性化裝潢及兩次裝潢一般包括個(gè)性化轎頂、轎壁、地板。轎頂一般在50~150g,轎壁如采用鏡面或蝕刻不銹鋼貼面,板材比重可按7800KG/m3。如掛鏡子,玻璃比重可按2600KG/m3;地板如為大理石,石材比重可按2700KG/m3;具體重量可按“長(cháng)*寬*高*比重=重量”得出。目前有些設計師要求,電梯轎廂地板下凹50mm,按此要求要用50mm大理石鋪設,其實(shí)沒(méi)有必要,一般下凹20mm,鋪設20mm大理石就可以了,比較省成本。

    需提醒的是,裝潢方案除考慮美觀(guān)外還要考慮裝飾件的安全性。發(fā)生過(guò)電梯停電急停,二次裝潢的裝飾頂板材掉落砸傷人的事件,還有原來(lái)很多電梯內安裝吊燈,后來(lái)多數都拆掉了,雖然美觀(guān)但存在安全隱患。

    清除電梯技術(shù)信息盲點(diǎn)

    電梯選型配置對房地產(chǎn)企業(yè)來(lái)說(shuō)十分重要,選型如果不恰當,未來(lái)的能耗浪費無(wú)法估量。國際上房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商配置電梯,一般都會(huì )先交給咨詢(xún)公司做咨詢(xún)風(fēng)險分析,但在國內在這方面還比較薄弱。兩大行業(yè)的信息瓶頸成為雙方溝通的最大障礙,讓開(kāi)發(fā)商了解電梯企業(yè)的成熟產(chǎn)品和技術(shù)則成為工程采購大講堂上海站的專(zhuān)項議題。

    可變速技術(shù)解密

    “用戶(hù)對電梯運行最不滿(mǎn)意的地方在哪里?”三菱電梯通過(guò)調研給出了結果:電梯運行速度慢,等待時(shí)間長(cháng)成為客戶(hù)滿(mǎn)意度最低的方面。如何讓電梯效率更高因此成為上海三菱電梯一直探索的方向。

    傳統電梯在空載和滿(mǎn)載時(shí),電機按照額定的轉速輸出額定的功率;而在電梯接近半載時(shí),電梯依舊按照額定速度運行時(shí),電機輸出功率小于電機額定的功率,這就導致部分功率被閑置。

    三菱電梯已經(jīng)推向市場(chǎng)的可變速電梯技術(shù)就是利用電梯非空載和滿(mǎn)載時(shí),利用原傳統電梯電機閑置功率,將電梯的運行速度提高。該項技術(shù)通過(guò)負載檢測裝置,檢測出轎內的載重量,根據轎內的載重量,選擇對應的運行速度。

    據介紹,該項技術(shù)在確保電梯的安全性基礎上,為電梯賦予了更多的附加價(jià)值,相對傳統以固定額定速度運行的電梯,采用可變速技術(shù)的電梯可縮短12%的乘客等候時(shí)間和縮短約9%的乘梯時(shí)間(計算機模擬運行比較)。

    對于開(kāi)發(fā)企業(yè)而言,選用可變速電梯,不必增加電梯數量和采購高速度電梯,即可達到提升電梯輸送效率的目的,在一定程度上節約了采購及土建總成本。但需要注意的方面是:采用可變速電梯,每臺獨立成本要比普通電梯稍貴,但肯定低于直接采購高速電梯的成本。

    三菱電梯工程師特別強調:在目前情況下,選用帶可變速功能的電梯,土建尺寸必須按允許的最大速度的頂層高度和底層深度來(lái)預留。值得注意的是,另外一項三菱SETS終端減速裝置正在國家有關(guān)部門(mén)進(jìn)行安全性認證檢測之中,電梯如果應用了此項技術(shù),可使電梯的頂層高度和底坑深度不隨電梯速度增加而增大;如在可變速電梯上應用該技術(shù),可使可變速電梯的頂層高度和底坑深度同普通電梯一樣。

    電梯采購關(guān)注服務(wù)指標

    對電梯采購,不同的公司理解亦有差異,體現在實(shí)操層面,較大規模的地產(chǎn)企業(yè)選擇與電梯企業(yè)結成戰略合作關(guān)系,有不少公司因為產(chǎn)品的非標準化而不得不每次獨立招標。

    上海復地集團成本管理中心總監戴戈纓指出了一項認識誤區:戰略合作不能一勞永逸,他認為盡管長(cháng)時(shí)間的戰略合作關(guān)系有益于開(kāi)發(fā)項目品質(zhì)穩定,但相關(guān)人員不能因此而忽略市場(chǎng)變化,應該保持對新技術(shù)趨勢和市場(chǎng)占有率情況的了解。

    “我們沒(méi)有和電梯企業(yè)進(jìn)行戰略合作,一方面由于每個(gè)項目定位不一樣,選擇電梯的檔次不盡相同,此外,很多一線(xiàn)品牌安裝配合上各公司有不盡如人意之處!笨偛吭诒本┑哪持髽I(yè)采購總監對記者如是說(shuō)。

    電梯的品牌和設備運行的穩定性?xún)H是一方面,企業(yè)在設計前期的服務(wù)和安裝隊伍是否有實(shí)力也成為采購的衡量標準。

    “電梯已經(jīng)不僅僅是升降工具,還要考慮外圍設備的配合,電梯產(chǎn)品質(zhì)量有40%是在工廠(chǎng)之內完成的,還有60%是安裝現場(chǎng)和售后服務(wù)完成的!鄙虾H怆娞菹嚓P(guān)負責人指出,整個(gè)過(guò)程需要開(kāi)發(fā)企業(yè)與電梯企業(yè)的通力協(xié)作,他特別強調在項目施工過(guò)程中應該注意臨時(shí)用梯的先決條件:必須由政府部門(mén)驗收合格,取得電梯準運證。他表示,不少企業(yè)在施工中使用樓內電梯運送建筑材料,倘若不注意管理將給電梯產(chǎn)品帶來(lái)?yè)p壞危險!肮芾泶胧┌▽(zhuān)業(yè)的開(kāi)梯人員配置,規范臨時(shí)用梯的管理機制,規范乘梯告知和培訓機制,以及合理選擇臨時(shí)用梯的對象!

     

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